Lokalplan 222 for bevaring og udvikling af kulturmiljøet i Landekvarteret blev igangsat i 28. marts 2023 på baggrund af en henvendelse fra en gruppe borgere i området.
Første udkast til lokalplanen medførte indsigelser, som gav anledning til en del tilrettelser af lokalplanen. Et nyt udkast blev sendt ud i høring fra 15. januar til 19. marts 2025.
I høringsperioden modtog forvaltningen 43 indsigelser, heraf en underskriftindsamling med 150 underskrifter. Lokalplanområdet omfatter 444 ejere og lejere.
Hovedparten af indsigerne bemærker, at forslaget til lokalplanen er generelt for restriktiv, og ønsker forslaget aflyst. Hvidbog er vedlagt som bilag, hvoraf en oplistning og en opsummering af høringssvarene fremgår.
Forvaltningen har med udgangspunkt i indsigelserne gennemgået lokalplanforslagets bestemmelser. Det er undersøgt om, lokalplanen på baggrund af indsigelserne kan ændres og vedtages uden en fornyet høring. De undersøgte ændringer handler primært om, at udkastet kan gøres mindre restriktiv og mindre detaljeret. Derudover er der set på tilrettelser i forhold til etageboliger, muliggøre ladestandere, flere muligheder for solceller, og hvorledes forbud mod matrikulære ændringer kan tages ud af formålsbestemmelsen, således der er mulighed for dispensation.
Det fremgår også af indsigelserne, at der ikke har været tilstrækkelig tydelighed omkring, hvornår nedrivning tillades.
En bevarende lokalplan kræver en vis detaljering. Den skal være så præcis, at den kan håndhæves, og der må ikke tvivl om formålet og bevaringssigtet med lokalplanen. Det er forvaltningens vurdering, at det kræver en omfattende omskrivning af lokalplanen at gøre den mindre restriktiv, så det forsat er tydeligt, hvordan områdets karakter bevares.
Alene en omskrivning af bestemmelsen om nedrivning er så stor en ændring, at det medfører fornyet høring, da tydeligheden vil skærpe bestemmelsen.
Forvaltningen vurderer, at en aflysning af forslaget til lokalplan 222 og opstart af en ny lokalplan er den bedste vej for forsat at sikre det bevaringsværdige bymiljø, som kommunen har en forpligtelse til at arbejde for, jf. kommuneplan 2025.
Med en aflysning af forslaget, aflyses også lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Dermed kan ansøgninger om plantilladelse behandles, indtil et nyt lokalplanforslag sendes i høring.
Der forligger 11 ansøgninger om plantilladelse. Forvaltningen har været i dialog med 6 af ansøgerne, da deres sager bl.a. ikke kræver plantilladelse efter forslag 222. 5 ansøger afventer behandlingen af denne sag. Hvis udkast til Lokalplan 222 aflyses, vil de resterende sager blive behandlet efter bygningsreglement og de tinglyste servitutter i området.
Bevaringssigte
Landekvarteret består af villaer fra primært 1950’erne, som er opført i en solid og enkel stil, og bygget i gode materialer, samt helstøbt i form og arkitektur.
Områdets karakter er overvejende en homogenitet, da der er mange ensartet hustyper og en ensartethed i bygningsformen, tagformen og boligernes placering ift. vej. Det sidstnævnte giver åbne og grønne gaderum, da byggelinjer sikre forhaver, som fremstår beplantet med hæk og enkelte træer.
Karakteristisk for området er facader i blank mur, primært rødt tegl, dog er der områder med gult tegl, samt symmetriske saddeltage. Hvide vinduer er et dominerende element, samt dimensioneringen af vinduerne er væsentlig for den samlede oplevelse af bygningernes helstøbte form og arkitektur.
Det er disse elementer, som er bærende for området, og forvaltningen vurderer, at en lokalplan bør have det som primært sigte for bevaringen af områdets karakter.
Ny lokalplans indhold
Hovedpunkterne for indsigelserne er:
- Detaljering: Lokalplanen er for detaljerig mht. tag, facader, kviste, vinduer, døre og beplantning. Ønsker mulighed for vedligeholdelsesfri materialer og flere farver.
- Plantilladelser: Stort administrativt arbejde for kommunen. Omfattende ved selv små ændringer. Upræcis, hvad der kan søges om dispensation til.
- Nedrivning: Tillad nedrivning. Erstat med samme hustype.
- Byggelinjer: Det er uklart, hvad man må, når huset er tilbagetrukket mere end byggelinjen. Juster byggelinjer. Muliggør carporte i forhaver.
- Forhaver: Muligheder for en høj terrasse. Tillad højt rækværk. Tillad høj hæk ift. indblik højde og hæktype.
- Tekniske anlæg: Tillad el-ladestandere ud mod vej. Tillad solceller på alle tagflader. Tillad udskiftning af eksisterende solceller.
- Udstykning: Tillad ændringer i matrikelstruktur.
- Servitutter: Ophæv servitutter (underskriftsindsamling).
- Afgrænsning: Juster som i Kommuneatlas, Østre Hougvej 36 og Vestre Hougvej 1-47 bør udtages.
- Proces: Kritik af proces og valg af følgegruppe, føler sig ikke hørt, ønske om en borgerdrevet proces.
Med en ny lokalplan vurderer forvaltningen, at der bør ses på, hvordan det nuværende forslag kan forenkles. Indsigerne bemærker, at lokalplanen er meget detaljeret og restriktiv.
Forvaltningen vil se på, om detaljerne omkring f.eks. vinduer kan forenkles, men samtidig sikre at områdets overordnede karakter fastholdes. Den hvide farve på vinduerne i de røde teglfacader er f.eks. en væsentlig del af oplevelsen af det samlede bymiljø, men eventuelt skal der gives en større mulighed for at vælge en anden type vinduer, så der også imødekommes et mere nutidigt og energivenligt behov.
Da der er flere hustyper i området og detaljerne varierer, vurderer forvaltningen, at det er nødvendigt at holde fast i en kategorisering af hustyper, men eventuelt kan dette også gøres mere overordnet i takt med, at detaljerne forenkles.
Det nuværende forslag beskriver, hvornår der skal søges om plantilladelse, og dermed også hvad der ikke kan gives dispensation til. Forvaltningen vil dog se på opsætningen og den sproglige forståelse af lokalplanen, så det er tydeligt, hvornår der kan opnås tilladelse.
En forenkling af detaljerne vil sandsynligvis også forenkle, hvornår der skal ansøges om plantilladelse. Forvaltningen vurderer, at det bør fastholdes, at facader og tag mod vej er væsentlige for områdets karakter. Ændring af facader mod baghave kræver ikke plantilladelse, og der er større mulighed for ændringer.
Da lokalplanen har til hensigt at bevare områdets karakter og de oprindelige huse, bør der ikke åbnes op for mulighed for nedrivning med erstatning af hus i samme stil. De oprindelige huse afspejler den tid, de er bygget i. Den karakter og fortælling de oprindelige huse giver til et område, kan aldrig erstattes fuldt ud med nye bygninger. Er det nødvendigt at bygge nyt, f.eks. ved brand, bør et nyt hus opføres i nutidig stil, som afspejler den tid, den nye bygning opføres i, dog tilpasset områdets overordnede karakter – f.eks. i materialer, bygnings- og tagform og placering på grunden.
Med det nuværende forslag er det ikke tydeligt, hvad der er den oprindelige bygning i bestemmelsen om nedrivning. Det er derfor nødvendigt at præcisere bestemmelsen, men dette vil også skærpe, at bygningerne ikke må nedrives.
Da de åbne og grønne gaderum er en væsentlig del af områdets karakter, bør byggelinjer og bestemmelser om forhaver med hæk og beplantning fastholdes. Det bør dog præciseres, at hvis huset ligger tilbagetrukket fra byggelinjen, er det muligt opføre tilbygninger og carporte, så længe byggelinjen og andre bestemmelser overholdes.
Forvaltningen vurderer endvidere, at der kan gives mulighed for mindre tilrettelser og arealoverførelser mellem matriklerne, så længe den overordnede matrikelstruktur fastholdes.
Det er hensigten, at servitutterne ophæves og erstattes med en lokalplan.
Afgrænsningen på lokalplanen følger i høj grad Kommuneplanens udpegning af det bevaringsværdige kulturmiljø omkring Landekvarteret. Det er forvaltningens vurdering, at afgrænsningen bør fastholdes. Forvaltningen vil dog se på, om der er behov for mindre tilrettelser, hvis der er nyere boliger, der ikke indgår i den overordnede karakter for området.
Forvaltningen lægger op til, at forvaltningen gennemarbejder et nyt lokalplanudkast med udgangspunkt i ovenstående med inddragelse af Teknisk Udvalg. Herefter vil der blive en inddragelsesproces af offentligheden forud for en høring af et nyt udkast. Den konkrete inddragelsesproces fastlægges først politisk efter en forudgående dialog med Lokaludvalget.
